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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  對於房企"重養老地產輕以房養老"，戴德梁行董事黎慶文表示，"以房養老"作為一種金融產品，需要有精算人員進行詳細評估，房企並無此能力獨立推行。屏東市二胎房貸

  繳文超表示，養老習慣是制約中國"以房養老"的人文因素。中國老人更信任政府發起的養老模式，如目前的社保模式，另外，中國老人習慣與子女居住在一起，子女也希望通過繼承的方式獲取老人的房產，因此"以房養老"可能更加適合無子女老人或子女在海外的老人。

  黎慶文表示，養老地產或者養老機構和一般的地產項目相比，最大的優勢是有完備的傢政、護理和醫療等服務配套。未來可能出現一種養老模式：購置一個養老項 目的所有權，等自己老去之時，一方面可以住在養老項目中享受其提供的傢政、護理等養老服務配套，另一方面可以將養老項目抵押獲取養老金，"以房養老"。

  樓市走勢不明金融機構興趣不大

  困境一：金融機構利息收費難走低

  "以房養老" 作為一種新型的養老方式，老人可以將自己的產權房抵押給金融機構，定期獲得一定數額養老金。房主去世後，該房產出售用於歸還貸款，其升值部分歸抵押權人所 有。事實上，"以房養老"概念10年前就被提出來，北京、上海等地近年來也在試點"以房養老"，但至今尚未有成功延續案例。業內人士坦言，"以房養老看起 來很美，但接受度低，真正做好很難。"

  平安證券研究員繳文超表示，在中國"以房養老"的最大不確定性來自於房地產政策和土地流轉市場不健全。"未來房地產價格走勢仍然存在很大的不確定性，加 上房屋產權面臨70年後被收回或者中途被拆遷的風險，這種不確定性決定瞭金融機構可能不會有太大的意願參與這個計劃。"

  上海交通大學研究員高連奎認為，將住房抵押給金融機構，從金融機構取得不菲的年金，看起來挺美，但金融機構需要收取利息。"這個長期利率估計要在7%左 右，沒有幾個中國的中老年人願意承受。"業內人士還認為，相關"以房養老"缺乏具體可操作性，譬如房子如何估價、拿到貸款怎麼用、房貸沒還完怎麼辦等問 題。

  困境

  目前金融機構推出相關"金融產品"並不是特別積極，推出的產品也沒有受到熱捧，業內人士認為，最大的阻力還是來自於金融機構對房價下行的擔憂，"對於倒按揭來說，時間越長風險越大。"



  文/記者潘彧、周慧、李婧暄

  不過願意積極嘗試"以房養老"的險企並不多。相反，在開發養老地產上險企幹勁十足。近年來，泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險等多傢險企紛紛拿地，進軍養老地產。

  孟曉蘇也表示，保險業界普秀水鄉二胎代償遍認為房價會跌，而老人壽命在增長，"保險公司不願虧錢而集體沉默，是其過去十年無法推出的最大阻力。"

  以房養老？60歲的劉老太一聽就迷糊瞭，"我的房子在我百年歸老之後肯定得留給我兒子，要我把房子抵押給其他人，我可不甘心。"劉老太的想法代表瞭七成以上老年人的想法。

  四大困境令金融機構參與熱情不高專傢建議房屋出租養老以房養老或促樓市發展

  房租回報率高於"倒按揭"

  幸福人壽前董事長孟曉蘇是"以房養老"的積極推動者，他在官方認證微博上指出，"我國老人多數有房而缺錢，無子女老人很多。多給老人一種選擇權不是壞事。"

敬請關註"foshanleju"

  困境二：房價漲跌難辨，時間越長風險越大

  保險業：更熱衷開發養老地產

  記者瞭解到，在銀行業務中，"以房養老"被稱為"住房反向抵押貸款"，這種貸款專門針對有產權房的老年人。老年人可以將房子抵押給銀行等金融機構，按月 從金融機構領取現金養老。在老人去世後，該機構有權將房屋出售、出租或拍賣，用以收回貸款。由於是銀行等金融機構通過分期付款購買貸款人的房屋產權，類似 於將現有的住房抵押貸款"反過來做"，因此也被稱為"倒按揭"。

  有統計稱，目前已有80傢地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目已經過百個。但幾乎沒有房企獨立涉及"以房養老"領域。

  困境三：企業"倒按揭"運作能力各有瓶頸

  由於住房反向貸款涉及銀行房產的處置權，而目前銀行沒有這個處置能力，隻能通過銀行拍賣渠道，因此就算是實行住房反向抵押保險，本質上也是反向抵押貸款，目前保險公司不具備這些資質，有業內人士如是分析。

以房養老保險十年未獲批

  困境四：養老習慣制約"以房養老"

  影響：出售產權的養老地產或更受熱捧

  即使如此，業內仍然有觀點認為，隨著"以房養老"概念的深入人心，還將給房地產市場和養老地產市場再加一把柴。

  CRIC分析師李瑩對記者表示，盡管以房養老實施情況並不理想，但其概念可能會催生更多的購房需求。"國傢層面提出這一方式推廣試點，給房屋賦予瞭養老的特殊功能，這對於房地產市場將起到間接的促進作用。"

  記者瞭解到，目前推出的養老地產中，售賣會籍或者隻租不售的占據絕大部分比例。如果未來"以房養老"觀念獲得認可，出售產權的養老地產或更受熱捧。

內容來自sina新聞

  PK



  據介紹，這次《關於加快發展養老服務業的若幹意見》中關於"老年人住房反向抵押養老保險"在十年前就曾被保險業內人士提出過，"但金融機構擔心房價會跌，消費者則擔心房價會漲，抵押後虧本"，種種矛盾因素導致"以房養老"一直沒有獲批。

  事實上，"以房養老"也並不隻有倒按揭這樣一個手段。

  "希望還是以房租養老，這個作為中國文化也比較好接受。"日前，房產高級職業經理人朱秋利公開表示，目前養老不是在於沒有房子居住，而在於老人無人照顧和住在樓梯樓的高層出行不便。"可以把房子租出去，之後可以去養老院居住，這樣也方便照顧。"

  也有業內人士表示，按此前媒體披露目前銀行試點房產"倒按揭"的抵押比例和利率，百萬元的房產每個月到手的金額甚微，出租獲取的回報可能更高於"倒按揭"，且房子產權依然在手，未來可傳給子女。

  對此，黎慶文表示，由於"倒按揭"起到瞭一個融資的服務功能，因此回報率低於自行出租是非常正常的。"但出租房產是一件非常麻煩的事情，等到老人自顧不 暇的時候，房產出租也成瞭一個不小的負擔。"他表示，"倒按揭"最大的好處是可以通過銀行將房子變成終身養老保障，簡便省心，且可以住在自己的房產中養 老。

  黎慶文表示，由於中國老年人基數十分龐大，自己對於未來的"以房養老"前景樂觀，但是，該養老模式一定是在房價比較穩健，空巢率較高的大城市率先發展起來，從區域上看有一個試點的過程。

  中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，以房養老目前銀行試點不成功的一個重要原因是規定瞭抵押期限，無論10年還是20年，到期後如果不還款，房子就沒瞭。對用唯一住房做抵押的老人肯定有顧慮。

  記者昨日咨詢瞭多傢銀行，發現"以房養老"的業務各傢銀行的參與程度不 一，建行等大部分銀行都表示沒有此項業務，而就算是有該項業務的部分銀行，其工作人員也對該項業務辦理表示"不太熟悉"。一位銀行業內人士表示，相關銀行 推出"倒按揭"業務至今已一年，但業務量為零。

  地產：幾無房企涉足"以房養老"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-25/08513594143.shtml

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