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上市墓地福壽園價格完爆房價 土地成本比石頭還便宜

福壽園是重慶白塔園的實際控制人。在被福壽園收購之後,2014年,白塔園墓地銷售收入達到674萬元嘉義融資貸款信貸年息七期豪宅信貸年息借貸增貸轉貸

在高達80%的毛利率背後,“墓”後生意如何運作?被稱做“躺著賺錢”的商業模式能持續多久?仍受政策嚴控的殯葬業會在哪些領域加大對社會資本開放?未來的投資機遇和價值幾何?《每日經濟新聞》記者近期通過實地調研、專傢采訪、資料研究,試圖從公司樣本、行業機遇、高端訪談和區域樣本等方面,為消費者和投資者解答上述疑問。

事實上,白塔園墓位的價格,在福壽園分佈在全國各地的眾多墓園中並不算高。據福壽園2014年年報,2014年福壽園共銷售定制藝術墓696個,平均售價每個27萬元;共銷售成品藝術墓3783個,均價6.5萬元;共銷售傳統成品墓2520個,均價4.8萬元。2014年福壽園銷售所有墓位10093個,銷售收入高達6.6億元,均價為6.5萬元。

房價低於墓價 墓地最高售價40多萬



福壽園收入的八成以上來自墓地銷售。在驚人的利潤背後,福壽園的土地成本卻隻有1403萬元,僅占整個墓地銷售及服務成本的11.7%。福壽園傳統墓位均價4.8萬元,藝術定制墓的均傳統產業創新二胎年息借貸增貸轉貸價達到27萬元。

據安信國際2014年調研報告,近幾年,墓穴的占地面積大幅下降,但是單價並未降低,甚至還可能提高。福壽園的雙穴墓價格在17萬~18萬元,原來有3平方米,現在隻有0.6平方米左右。另外,銷售墓地之外,還有相關的墓地維護、刻字燙金、花盤出租等收費業務。每年的持續維護費用在千分之三左右,通常10年付清。《每日經濟新聞》記者在重慶白塔園采訪期間,有工作人員介紹,據他瞭解,白塔園的土地性質分征用和租用兩種,征用土地成本很低,“現在租用周圍農民的土地成本較高,一畝地一年1200元左右。”

雖然福壽園墓地價格“完爆”房價,但讓人意外的是,土地成本卻低得驚人,甚至“比石頭還便宜”。

??清明將至,讓人感嘆“死不起”的高價墓地,再次讓殯葬行業處於風口浪尖。“內地殯葬第一股”福壽園受到關註。

3月30日上午9時許,《每日經濟新聞》記者趕到白塔園時,已有不少市民前往墓園掃墓,也有市民咨詢墓價,挑選墓地。

福壽園2014年年報顯示,2014年集團進行瞭多項合並收購與合作項目,獲得320多萬平方米土地,其中有證土地面積約78萬平方米。

土地成本較低 很多在10多年前買入

福壽園2013年底在香港上市,成為“內地殯葬第一股”。2015年3月,福壽園上市後首次發佈年報,集團2014年收入人民幣7.951億元,較2013年增長30%,其中毛利率高達80%;凈利潤為2.851億元,較2013年上升瞭50%。

後續市場發展 相關政策或降低利潤



福壽園招股書上稱,其大部分的土地在很久之前買入,當時的土地成本很低。比如,占地面積40萬平方米的上海福壽園,土地性質為劃撥土地,原土地收購成本每平米隻有190元;占地面積30萬平方米的河南福壽園,土地性質為批售土地,原土地收購成本每平米隻有44元。

中金公司研報稱,福壽園借助其品牌與管理向其他城市擴張。在其進入的每一個城市,福壽園都已成為當地最大的殯葬服務企業。

這就意味著,未來福壽園的土地成本可能增加。在福壽園招股書的“風險說明”中列出,2004年後拿到的錦州墓園,不一定被列為劃撥土地,有可能被遷出或者按照現有市值地價購買。

內容來自sina新聞

據福壽園2014年年報,其2014年的墓地銷售及服務成本共1.2億元,其中土地成本1403萬元,占11.7%;墓石成本4441萬元,占37%;開發成本2382萬元,占19.9%。

福壽園招股書顯示,自2010年起的4年中,土地成本占比分別為4%、6%、10%、9%。福壽園的土地成本為何如此低呢?

2001年前,公墓用地屬於國傢劃撥土地的范圍。而劃撥的土地,必須是有特殊用途的,但對其使用的年限和價格並無明確的規定。

白塔園位於重慶市永川區,距離重慶主城區56公裡,距離永川城區兩公裡。園區占地705畝。

清明前夕,重慶市永川區市民張女士帶著70多歲的父親到重慶白塔園選購墓地,在墓園制高點,老人看中一塊墓位。一名工作人員說,這個墓位售價可能在30萬元左右。張女士和她的父親驚呆瞭。

重慶白塔園殯葬開發有限公司總經理何建平對記者表示,白塔園大部分土地在10多年前征用,“雖然我沒有瞭解具體征用價格,但當時林總(重慶白塔園殯葬開發有限公司原實際控制人林士傑)收購土地的成本應該很低,畢竟都是十幾年前征用的土地。”

何建平告訴記者,墓地成本主要包括土地成本、墓石成本、管理開發成本等方面,但是墓價高的原因不在於這些成本,根本原因是人的心理需求。“人工成本也非常高,我們要聘請專業設計師,有些設計師是大學教授,根據客人的需求設計,成本當然也很高。”

上市融資承諾 多項目並購高速擴張

值得註意的是,白塔園在半年前還處於資金鏈緊張狀態,福壽園的入主使其迅速盤活,2014年,白塔園墓地銷售收入達到674萬元。有業內人士認為,福壽園擅長將盈利不佳或處於虧損的殯葬企業收購後重新打造成為盈利能力較好的項目。

2014年8月,福壽園以1.11億元人民幣收購重慶白塔園殯葬開發公司60%的股權,該公司的主要業務包括銷售墓地及殯儀產品以及提供骨灰盒服務,經營及管理重慶白塔園(提供殯葬服務的墓地),同時持有約30.62萬平方米的14幅土地,包括部分未開發土地。

事實上,和白塔園類似的案例並不少。2008年,福壽園收購瞭河南一傢虧損陵園整改為河南福壽園,並很快扭虧為盈,目前已成為鄭州地區收入最高的陵園。2013年,福壽園還進一步加強瞭對部分陵園的控股地位。

福壽園上市融資時亦承諾,其業務重點為開發新墓園、通過並購墓園或殯儀設施及建立新的殯儀設施。其主要項目如南昌洪福文化陵園及安徽環保火化機廠仍在進行中。2014年,福壽園進行瞭多項合並收購與合作項目,包括收購重慶白塔園殯葬開發有限公司、遼寧觀陵山藝術園林公墓有限公司、棗莊市山亭興泰殯儀服務有限公司及新園鄉二胎代償婺源縣萬壽山陵園有限公司;與遼寧省沈陽市渾南區政府、撫順市政府、錦州市政府訂立戰略合作協議;以及與安徽淮北市陵園簽署投資合作協議。

為探明“內地殯葬第一股”暴利背後的商業模式,近日,《每日經濟新聞》記者實地調查瞭重慶白塔園,試圖以重慶白塔園為樣本,解開福壽園墓地銷售的神秘面紗,探討其面臨的機遇與挑戰。

未來的土地成本增加和政府政策變化,或許會對福壽園的發展造成影響。

2001年前,公墓用地屬於國傢劃撥土地的范圍。2002年,我國修改出臺的“劃撥土地許可范圍”中,剔除瞭公墓用地。2008年,民政部等八部委發出通知,要求經營性公墓用地必須通過招標拍賣掛牌出讓的方式確定土地使用者。

在張女士感嘆墓價太貴時,上述工作人員指著遠處一塊墓地說,目前最貴的墓位售價40多萬元。園區內也有很多便宜的墓位,最近新開發的一批雙人墓隻賣18000多元。《每日經濟新聞》記者從一位銷售人員處瞭解到,白塔園的墓位價格分很多檔次,價格從幾千元到幾十萬元不等,有一處藝術定制墓地,“每平方米5萬元,單個墓位面積6平方米起”。該銷售人員說,一般中檔雙人墓的價格在3萬~6萬元。《每日經濟新聞》記者瞭解到,永川區的房價水平遠低於公墓價位。距離白塔園不到兩公裡的一個新建中高檔樓盤,每平方米售價隻有3000多元。

地方政府殯葬政策的制定和修改也會對福壽園造成影響。2012年,重慶市民政局就宣佈,重慶主城區原則上不再新批建經營性公墓,並且計劃建設大量城市公益性公墓。這類舉措對經營性墓地的價格也起到抑制作用。

不過,福壽園主席白曉江在接受媒體采訪時表示,公司不會擔心政府對墓地的價格進行管制,因為公司的業務已經多元化發展,去年集團在收購的項目中,不僅有殯儀館,還有火化的部分,集團的整個產業鏈得到瞭加強並延伸。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-02/14325989282980726879993.shtml

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