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● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

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● 身分證正本,印鑑證明。

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  作為福建本地開發商,林偉旗下的四個項目均在福建。其中,在隸屬於福州的長樂市,林偉有兩個在售項目,另外兩個在建項目則分別位於三明和晉江。

  最後的招數

  事實上,在福建、浙江、江蘇等地的中小房地產商中,很多都面臨類似情況。

  上述人士表示,近一段時間以來,他曾接到多位房地產企業的業務接洽。一些房地產商甚至表示,願意拿公司的營業執照,乃至傢庭房產做抵押,來申請貸款。但在嚴格的額度控制下,無一成行。

  福建房地產老板林偉(化名),最近遇到瞭從業以來的最大麻煩。他旗下的兩個在售項目,陷入銷售不暢的困境,兩個在建項目,也因為資金緊張而不得不暫時停工。銀行的朋友告訴他,貸款額度最快要到8月份才能放開。這意味著,在銀行信貸放開之前,林偉要想盡辦法熬過70天的時間。

  銀行如此謹慎並非沒有道理。在很多中小城市,房地產市場供大於求的情況已較嚴重,部分城市出現供應過剩的風險。根據國傢統計局數據,截至4月末,全國商品房待售面積52652萬平方米,比3月末增加489萬平方米。有機構計算,部分二三線城市的去化周期超過20個月,處於市場嚴重滯銷狀態。

  在業內人士看來,出現上述結果隻是小概率事件。北京中原地產首席分析師張大偉表示,雖然未來按揭貸款政策松動,但房地產開發貸款政策仍然沒有松動的跡象。同時,地方政府的救市行為可能更多,但對市場的影響很有限。除非出現類似"4萬億"投資或信貸政策的大規模松綁,否則市場仍將處於下行通道中。

  事實上,即便這些企業熬到"8月關口",能否真正享受到銀行信貸的惠及仍是未知數。上述銀行人士表示,銀行對於開發貸的審批,與房地產開發企業的資質和開發實力密切相關。一般來說,在額度有限的情況下,開發實力強、排名靠前的大型房企更易獲得銀行貸款,中小型房企往往"湯都沒的喝"。

  在降價促銷未果、信貸額度從緊的背景下,林偉們能做的隻有一件事,彰化縣哪家銀行貸款利率最低即熬過未來的70天。他表示,公司正在嘗試謀求另一筆新的民間借貸,以便在6月信托償還之時,解決燃眉之急。但困擾是成本太高。

  對於大型房企來說,現時擁有的信用額度主要來自於以往尚未用完的部分,而非新增部分。相比之下,從去年開始,中小房企的申請已根本無法獲批。

  對於一傢小型開發商來說,3億銷售回款至關重要。兩年前,林偉通過項目抵押,從兩傢信托公司分別謀得5000萬和8000萬貸款,今年6月即將到還款期限。同時,林偉還以民間借貸的方式籌得3000萬左右資金,用於前期投資。

江浙閩中小房企自救倒計時70天降價都賣不出去

  事實上,由於兩個在售項目銷售遲緩,林偉位於三明和晉江的兩個在建項目也已停工。如果這種情況持續至6月,企業將面臨債務違約和資金鏈斷裂的風險。

  對於林偉來說,這段時間以來隻有兩個勉強可以稱得上的好消息:一是福建省開始松綁樓市調控政策,包括降低限購門檻、下浮貸款利率等,也即網傳的"閩十條"實際已在執行之中。二是多個銀行朋友告訴林偉,銀行貸款額度最快可在8月發放,隻要能熬過最後的70天,燃眉之急或可解。

  但今年的情況完全不同。在金融風險的警示下,很多銀行一季度的放貸額度隻相當於不到全年的兩成,二季度到目前為止,貸款額度仍然從緊。這種變化讓很多開發商措手不及。

  中小房企 斷臂求生還是跑贏時間

  林偉轉型做房地產已有9個年頭,在此之前,他在晉江開瞭一個加工廠,從事衣服佈料的研發和加工。2005年,身邊的親戚朋友紛紛轉做房地產,林偉也順勢投入這個行業。開始幾年,林偉做得順風順水,但從去年開始,他明顯感覺到生意不再那麼好做。

  回款困難 借貸接力救急

  預警風險 房企措手不及

  但現在尚未到考慮這個問題的時候。唯一讓他可以期待的是,未來的70天裡,希望出現政策層面的巨大利好,從而再度激活市場,並讓公司起死回生。

  斷臂求生 還是跑贏時間?

  銀行的顧慮

  救命的關口

  在福建,很多類似的小型房企都獲知瞭"8月關口"的說法。盡管距離8月尚有一段不短時間,但對於深陷資金泥潭的房企來說,無疑是一根救命稻草。

  對於"8月關口"的由來,郵儲銀行福建泉州支行的一位人士向中國證券報表示,按照往年慣例,銀行按季度的放貸比例為"4321",即一季度房貸額度相當於全年的4成,後面三個季度分別為3成、2成和1成。因此,房地產企業往往在年初獲得最多的信貸額度。

  不僅如此,拿地成本也越來越高。隨著全國性大型房地產企業進駐福建省三四線城市,本地中小開發商的競爭力嚴重不足。其獲取土地的難度越來越大,有時隻能拿到一些位於城市邊緣的劣質地塊。

  上述人士表示,最近一段時間,很多銀行都不再發放房地產貸款。在央行[微博]喊話之後,個人住房按揭貸款的發放額度可能有所提高。但對於房地產開發貸,仍然維持從緊的額度控制,最快也要到8月才能發放。

  最近,林偉旗下的兩個在售項目遇到瞭銷售困境。按照林偉的計劃,到今年5月初,這兩個項目可以達到80%的去化率,從而為林偉的公司謀得3億左右的銷售回款。但如今,即便采取瞭降價促銷的政策,項目去化率仍然不足4成。

  房屋供應的過剩,從林偉們的轉型之路中可見端倪。隨著我國實施房地產市場化改革,不少社會資金蜂擁進入房地產業,其中便包括類似林偉等從實體經濟中轉型而來的群體。投資的增加帶來房地產的大量建設和竣工,但產業空心又使得人口無法聚集,房屋難以消化。盡管具備強大的城鎮化潛力,但對於很多中小城市來說,在短時間內聚集人口仍然困難。

  在這種背景下,銀行自然要顧及房地產業的貸款風險。據悉,在不少銀行的內部分類中,已將房地產業列入信貸"黑名單"。

  令人沮喪的事實在於,即便林偉真的跑贏瞭時間,"8月放貸"的承諾也可能隻是"畫餅"。在樓市區域風險凸現的情況下,房地產業能否從銀行貸款中的"黑名單"中抹去,顯得疑問重重。如果不能熬過這個關口,許多中小房企將難以避免被市場淘汰的命運。

內容來自sina新聞

  為什麼一定要寄希望於銀行貸款?業內人士指出,在房地產企業的資金來源中,銀行貸款的占比並非最大,但成本最低。尤其是在房地產業成本不斷被壓縮的情況下,低成本貸款尤其重要。

  在江浙閩等地的中小房地產商中,像林偉這樣的情況不在少數。雖然身處民間資本發達的區域,但在市場空間不足、融資成本高企的情況下,如果不能跑贏時間,資金仍然可能成為壓垮企業的最後一根稻草。

  此外,即便房地產已被列入"黑名單"管理,但林偉仍然有辦法從銀行獲得貸款。一方面,他能夠以旗下建築公司的名義申請貸款;另一方面,林偉轉型做房地產業之後,此前的服裝佈料加工公司並未停產,以上述公司的名義來申請貸款同樣具有可行性。但這種方式也有一霧峰區土地貸款率利試算表定缺陷:即便申請成功,貸款額度也偏小,無法填補龐大的資金缺口。

  林偉甚至做過最壞的打算,即當局面徹底無法挽回時,底價轉讓兩個在建的項目,斷臂求生。或者幹脆退出房地產業高雄市土地貸款率利最低銀行比較,重操舊業。

  "房子不好賣,有時候降價都賣不出去。"林偉說,前幾年的情況則是,拿到地三個月就能辦預售,而且能夠很快售罄。

  □本報記者 張敏

  自救倒計時70天

  與很多當地的房地產開發商類似,林偉自信,憑借與當地銀行業的良好交情,公司能夠在銀行信貸額度發放時"喝上一杯湯"。但這杯湯能否救得瞭企業的命,仍然要"靠天吃飯",即視市場走勢而定。

  多數機構認為,在多年來房地產投資高速增長的背景下,市場供需關系正在趨於平衡,一些大城市則從增量市場向存量市場演變,留給房地產開發企業的市場空間越來越小。按照這個邏輯,即便企業突破瞭"8月關口",留給他們的路也已不長。

  蘭德咨詢機構總裁宋延慶表示,近年來,房地產業的平均利潤率維持每年下降一個百分點的趨勢,行業也已迎來洗牌時代。隨著各項競爭的激烈和市場空間的縮小,到2015年,將有1/3的房企被淘汰出局,其中以中小企業為主。

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  • 江浙閩中小房企自救倒計時70天:降價都賣不出去(1)


新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-21/08162739660.shtml
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